Tenté par la vente en viager ? Découvrez comment fonctionne cette méthode de vente pour savoir si vous y êtes éligible et si elle peut présenter un intérêt pour vous. Nous allons aussi vous donner quelques conseils pour que vous puissiez savoir quelles options choisir et quelles clauses contractuelles ajouter pour protéger vos intérêts sur le long terme.
Faisons un bref retour en arrière à l'époque de la Rome Antique. En ces temps reculés, les juristes ont défini le droit de propriété d'un bien immobilier en trois droits :
Si vous décidez de vendre votre appartement ou votre maison de manière classique, vous allez en réalité céder la pleine propriété composée de ces trois droits. Ainsi, le nouveau propriétaire aura la possibilité d'utiliser, louer ou revendre votre logement.
Lorsque vous vendez en viager, vous n'allez plus céder la pleine propriété mais uniquement l'abusus appelé également la nue-propriété. S'il s'agit d'un viager occupé, vous conservez, au choix, pendant toute votre vie :
Une fois la vente réalisée, vous aurez cédé un seul de vos trois droits de propriété. Vous aurez toujours la possibilité d'utiliser votre logement mais plus de le vendre.
À votre décès, l'acquéreur récupérera la pleine propriété de votre bien.
Il est important de distinguer le viager occupé du viager libre :
Le viager occupé représente 90% des ventes en viager. Le viager libre est beaucoup moins répandu car son intérêt correspond à une niche de propriétaires (le plus souvent des bailleurs).
Vendre en viager occupé va vous apporter 5 bénéfices majeurs :
Pour avoir recours à cette méthode de vente, vous allez devoir remplir 3 prérequis :
Contrairement aux idées reçues, vous n'avez pas besoin :
Il est important de vous préciser que l'âge idéal pour vendre en viager va dépendre de votre sexe et de votre statut matrimonial. En effet, nous conseillons la vente en viager à partir de :
À partir de 80 ans, il est toujours possible de vendre en viager mais nécessaire de plafonner le montant des rentes pour qu'elles ne deviennent pas dissuasives pour les investisseurs.
Une vente en viager occupé est plus technique mais aussi plus souple qu'une vente classique. Vous avez la possibilité de choisir entre un bouquet et des rentes pour la répartition du prix de vente de votre nue-propriété :
Le bouquet a pour avantage principal de vous permettre d'obtenir une somme d'argent importante sans être fiscalisé. En revanche, si votre bouquet est élevé, moins d'acquéreurs seront intéressés et vous recevrez des offres d'achat plus basses. En particulier si votre logement n'est pas situé dans un secteur tendu (plus de 3.000 €/m²).
Les rentes sont un moyen de vous garantir un revenu à vie faiblement fiscalisé. Contrairement au bouquet, vous allez attirer plus d'acheteurs et recevoir des offres d'achat rapidement en fourchette haute du marché.
Une répartition équilibrée entre un bouquet et des rentes est une possibilité intéressante si vous limitez le montant du bouquet entre 10 et 30 % de la valeur de votre bien.
L'un des principaux avantages du viager occupé et de vous permettre de continuer à utiliser votre logement. Vous allez pouvoir choisir entre deux droits d'occupation : le droit d'usage et d'habitation (DUH) ou la réserve d'usufruit :
Plusieurs profils d'acquéreurs peuvent s'intéresser à votre bien immobilier dans le cadre d'une vente en viager :
Contrairement à une vente classique, une vente en viager va créer des relations sur le long terme avec votre acquéreur. Il est important de sécuriser votre contrat de vente avec les bonnes clauses.
Nous conseillons de prévoir précisément les rapports avec votre acquéreur :
Nous recommandons également de vous sécuriser sur le plan financier en indexant vos rentes sur l'inflation et en prévoyant une réversibilité de cette dernière à 100% au conjoint survivant.
Plus important encore : prévoir une clause résolutoire en cas d'impayés de rentes. Il sera judicieux de préciser que vous pourrez conserver le bouquet et les rentes déjà perçues.