Quel est l'âge idéal pour vendre en viager ?

Même si vous avez la possibilité légale de vendre à tout âge, y avoir recours trop jeune ne présentera aucun intérêt financier pour vous et vous aurez des difficultés à trouver des investisseurs intéressés. En dessous de 60 ans, la vente à terme pourrait être une méthode de vente plus appropriée.

Pas d'âge minimum légal

Il est important de préciser que le Code civil n'impose aucun âge minimum pour vendre en viager. Si vous avez 45 ans, vous avez tout à fait la possibilité théorique d'avoir recours cette méthode de vente.

Cependant, vous allez très vite être confronté à des limites d'ordre pratique !

Aucun intérêt financier si vous êtes trop jeune

Pour rappel, la vente en viager consiste à céder la nue-propriété de votre bien tout en continuant à l'occuper de votre vivant.

Comment est évaluée la valeur de la nue-propriété ?

À partir de votre espérance de vie. Plus cette dernière est statistiquement élevée, moins vous obtenez d'argent.

Prenons un exemple concret :

Monsieur Martin est un homme de 45 ans propriétaire d'un charmant 3 pièces à Toulon d'une valeur de 250.000 € (montant qu'il pourrait obtenir dans le cadre d'une vente classique). À cet âge, son espérance de vie est d'un peu plus de 36 ans. Pendant cette longue durée, l'investisseur potentiel qui achète son appartement en viager ne va pas pouvoir l'utiliser. On applique un "abattement" d'occupation à la valeur de marché de 250.000 € qui est de 75% (barème Daubry) dans le cas présent. Monsieur Martin ne pourra obtenir que 62.500 € dans le cadre d'une vente en viager.

Admettons que vous soyez prêt à renoncer à l'essentiel de la valeur de votre bien immobilier en vendant en viager avant 60 ans. Un autre problème de taille va se poser : trouver un investisseur intéressé.

Des difficultés à trouver des investisseurs

Faire l'acquisition d'un bien en viager est synonyme d'investissement à long terme. En général entre 15 et 25 ans. La plupart des investisseurs sérieux et aguerris le savent. Cependant, investir au-delà de cette durée peut devenir un handicap. De nombreux acquéreurs potentiels ne voulant pas "bloquer" leurs capitaux au-delà de 25 ans.

Le problème est que vendre en viager jeune signifie avoir une espérance de vie qui dépasse souvent les 25 ans. Par conséquent, l'occupation du bien dépassera la durée maximum que beaucoup d'investisseurs seront prêts à accepter.

Reprenons notre exemple précédent :

Monsieur Martin a une espérance de vie de plus de 36 ans. Presque aucun investisseur ne souhaitera faire l'acquisition d'un patrimoine dont il ne pourra pas disposer pendant plus de 30 ans. Les seuls acheteurs intéressés par ces conditions chercheront probablement à réduire davantage la valorisation du bien déjà relativement faible.

En résumé, vendre trop jeune son bien immobilier en viager peut se révéler être un véritable parcours du combattant pour trouver un investisseur et être une opération assez peu intéressante financièrement. Mieux vaut privilégier une autre méthode de vente.

Préférez la vente à terme

Connaissez-vous la différence entre une vente en viager et une vente à terme ?

Leurs fonctionnements sont assez proches. La principale nuance est que la vente à terme vous permet d'occuper votre logement temporairement (en général entre 3 et 15 ans) contrairement au viager qui vous permet d'y demeurer à vie.

Si vous avez moins de 60 ans, la vente à terme permet de réduire significativement l'abattement d'occupation. Ainsi, vous pouvez améliorer le gain financier que vous obtenez tout en trouvant plus facilement un investisseur.

Reprenons notre exemple précédent :

Monsieur Martin décide de vendre son appartement à terme pour une durée de 15 ans. Une fois ce délai écoulé, il projette d'habiter une autre ville. Cette fois, l'abattement d'occupation n'est plus que de 80.000 €. Monsieur Martin pourra obtenir 170.000 € en cédant la nue-propriété de son bien immobilier. Il aura également plus de facilités à trouver un acquéreur intéressé par un investissement d'une durée de 15 ans.

Intéressant à partir de 60 ans

Vendre en viager peut présenter un intérêt financier pour une personne seule à partir de 60 ans. Il vaut mieux attendre 65 ans pour une femme seule et 70 ans pour un couple. Il est important de préciser qu'il n'y a pas d'âge maximum mais que la stratégie doit être adaptée à partir de 80 ans.

Recommandé à partir de 60 ans pour un homme seul

Comme nous l'avons vu précédemment, l'objectif d'une vente en viager est de pouvoir recevoir un prix de vente suffisamment élevé pour la cession de sa nue-propriété et ne pas avoir de difficulté à trouver un investisseur intéressé.

L'espérance de vie d'un homme de 60 ans est d'environ 25 ans. Il s'agit d'un âge qui permet en général d'obtenir à peu près 45 % de la valeur de marché du bien immobilier en vendant en viager.

Prenons un exemple concret :

Monsieur Laroche est propriétaire d'une charmante maison de ville à Sarlat évaluée à 150.000 € par les agences locales. Il a 60 ans et souhaiterait envisager une vente en viager. Après application d'un abattement d'occupation de 87.000 €, Monsieur Laroche pourra obtenir une valeur de nue-propriété de 63.000 €. Il conservera la possibilité d'obtenir ce montant immédiatement à la signature de la vente ou choisir des rentes mensuelles de 200 € pendant toute sa vie.

Si vous êtes une femme célibataire, quel âge minimum est conseillé ?

Optimal à partir de 65 ans pour une femme seule

L'âge idéal minimum pour qu'une femme puisse vendre en viager est légèrement supérieur à celui d'un homme.

Pour quelle raison ?

Tout simplement parce que son espérance de vie est plus élevée.

Par conséquent, il faudra attendre 65 ans pour qu'une femme puisse avoir une espérance de vie proche de celle d'un homme de 60 ans et ainsi bénéficier d'une décote de la valeur de son bien acceptable.

Prenons un exemple concret :

Madame Delcourt est âgée de 65 ans et propriétaire d'un bel appartement à Lyon estimé à 300.000 €. Elle souhaite le vendre en viager. Après application d'un abattement d'occupation de 173.000 €, Madame Delcourt pourra obtenir une valeur de nue-propriété de 127.000 €. Elle conservera la possibilité d'obtenir ce montant immédiatement à la signature de la vente ou choisir des rentes mensuelles de 415 € pendant toute sa vie.

Si vous êtes en couple, quel âge minimum est conseillé ?

Idéal à partir de 70 ans pour un couple

Il est important de vous préciser que, dans le cadre d'une vente en viager, l'estimation de l'espérance de vie d'un couple ne prend pas en compte la durée de vie la plus élevée des deux partenaires. Une nouvelle espérance de vie est déterminée.

Prenons un exemple parlant :

Monsieur et Madame Dupont souhaitent vendre en viager. Monsieur Dupont a 75 ans et son espérance de vie est de 13 années. Madame Dupont a 70 ans et son espérance de vie est de 20 années. L'espérance de vie retenue ne sera pas celle de Madame Dupont de 20 années, mais une nouvelle espérance de vie du couple estimée à 23 années.

Pourquoi cette règle est importante ? Tout simplement parce qu'elle vient augmenter votre abattement d'occupation si vous êtes marié ou en concubinage. Par conséquent, Il est recommandé d'attendre 70 ans pour qu'il soit intéressant pour un couple en vendre en viager.

 

Prenons un exemple concret :

Monsieur et Madame Dumoulin projettent de vendre en viager leur grande maison bordelaise d'une valeur de 500.000 €. L'espérance de vie retenue de ce couple sera de 23 années. Après application d'un abattement d'occupation de 277.000 €, les époux Dumoulin pourront obtenir une valeur de nue-propriété de 223.000 €. Ils conserveront la possibilité de recevoir ce montant immédiatement à la signature de la vente ou choisir des rentes mensuelles de 775 € pendant toute leur vie.

Une stratégie à adapter à partir de 80 ans

Il n'y a pas d'âge limite pour vendre en viager. Cependant, passé 80 ans, en particulier pour un homme seul, il peut être judicieux d'adapter votre stratégie de vente.

En effet, à partir du moment où votre espérance de vie est inférieure à 10 ans, le montant des rentes à verser pour un investisseur peut devenir dissuasif. 

Prenons un exemple concret :

Monsieur Adam est âgé de 83 ans et propriétaire d'un magnifique duplex niçois d'une valeur de 450.000 €. Son espérance de vie est de 8 ans. Après application d'un abattement d'occupation de 158.000 €, Monsieur Adam peut prétendre à des rentes mensuelles de plus de 3.000 € ! Un montant qui risque d'être rédhibitoire pour les investisseurs potentiels... Mieux vaudra privilégier une répartition équilibrée avec un bouquet de 147.000 € et des rentes mensuelles de 1.500 €.

L'incidence de l'âge sur la fiscalité des rentes

Dernier point important à connaître lorsque vous vendez en viager : la fiscalité des rentes viagères va dépendre de l'âge à partir duquel vous commencez votre projet de vente.

En effet, l'abattement d'occupation dont vous allez bénéficier ne sera pas le même comme vous pouvez le constater sur ce tableau :

Âge du vendeur	Fraction de la rente imposable à l'IR
Moins de 50 ans	70 %
De 50 à 59 ans	50 %
De 60 à 69 ans	40 %
70 ans et plus	30 %

Par exemple :

Vous vendez votre maison en viager occupé et êtes âgé de 69 ans. Vous recevez des rentes de 500 € par mois. Vous n'êtes imposé que sur 40% du montant de cette rente au titre de l'impôt sur le revenu, soit 200 €.

Deux points importants à garder en tête :

• Le taux d'abattement est déterminé au jour de la perception de la première rente et ne change plus.
  
  
• Dans le cadre d'un viager sur deux têtes avec réversibilité de la rente, c'est l'âge du conjoint le plus âgé qui détermine le taux d'abattement.