Les clauses pour sécuriser votre contrat de vente en viager

Un bon moyen de vous assurer d'avoir de bons rapports avec votre futur acquéreur est de prévoir précisément les modalités de votre contrat de vente en viager. L'objectif est de ne pas laisser de place à l'ambiguïté.

Modalités financières de votre vente en viager

Il est important que votre compromis de vente énonce clairement les modalités financières que vous avez déterminées avec votre acquéreur. Doivent apparaître clairement :

• Le montant du bouquet
• Le montant de la rente
• Le mode de calcul (valeur vénale du bien immobilier, abattement d'occupation, taux de rente...)

Vérifiez également que la rente soit bien versée mensuellement et à une date qui vous convient. Privilégiez un paiement par virement bancaire afin de vous assurer une meilleure traçabilité des fonds.

Répartition des charges et taxes

Si vous avez choisi le droit d'usage et d'habitation (DUH), l'usage veut que la répartition des charges se fasse selon les rapports qui existent entre un propriétaire et un locataire.

C’est-à-dire qu'en tant que vendeur, vous n'allez devoir payer que les charges courantes. L'acquéreur financera les travaux de rénovation.

Comment savoir avec précision quelle dépense incombe à quelle partie ?

Nous vous conseillons de faire mention du décret 87-12 du 27 août 1987 pour déterminer avec précision la liste de tous les travaux possibles et qui doit les payer. Ainsi, vous éviterez tout malentendu ou conflit.

Majoration de la rente en cas de départ anticipé

Imaginons que vous décidiez de quitter votre logement au bout de quelques années. Vous pourriez être par exemple contraint d'intégrer un établissement médical ou maison de retraite.

Par conséquent, vous n'occuperiez plus votre logement et l'acquéreur ne pourrait pas en disposer. 

Il est possible de prévoir une alternative dans votre contrat : en contrepartie de votre renonciation à habiter votre logement, vous pouvez obtenir une majoration du montant de votre rente. L'usage veut qu'elle soit de 30%.

Encadrement du droit de visite

Il est possible que votre acquéreur souhaite s'assurer du bon entretien du bien immobilier dont il va faire l'achat en viager. Dans ce cas, nous vous conseillons de prévoir un droit de visite strictement encadré : 

• Une fois par an
• Notifié 15 jours à l'avance par courrier recommandé

Ainsi vous éviterez le risque de visites impromptues et trop fréquentes.

Sécurisez-vous sur le plan financier

Les fluctuations de l'économie et les aléas de la vie peuvent avoir un impact négatif sur la perception de votre rente. Voici quelques clauses qui vont vous permettre de vous prémunir contre ces risques.

Indexation de la rente sur l'inflation

L'inflation est une véritable préoccupation de nos jours. Elle augmente sensiblement à cause des dépenses liées à la crise sanitaire et aux tensions internationales.

Comment vous prémunir contre ce phénomène qui risque de réduire votre pouvoir d'achat ?

Nous vous conseillons de prévoir une clause de réévaluation de votre rente viagère annuelle indexée sur l’indice des prix à la consommation “ensemble
des ménages - hors tabac” de l’INSEE.

Ainsi, votre pouvoir d'achat s'adaptera à l'évolution des prix.

Réversibilité de la rente au conjoint survivant

Êtes-vous marié ou vivez-vous en concubinage ? 

Il est important de protéger votre conjoint dans le cas où vous mourriez avant lui afin de préserver son niveau de vie.

Une clause qui peut vous permettre d'aller dans ce sens est la réversibilité à 100% de la rente au conjoint survivant. De cette manière, votre conjoint percevra un niveau de rente équivalent.

Solidarité des acquéreurs pour le paiement  de la rente

Deux clauses peuvent vous permettre d'éviter les impayés :

• Une clause de solidarité entre les acquéreurs : il suffit que l’un des acquéreurs soit solvable pour que le vendeur obtienne de lui le paiement de la totalité des sommes qui lui sont dues.
• Une clause de solidarité entre les héritiers de l'acquéreur dans le cas où ce dernier viendrait à mourir : permet de poursuivre n’importe quel héritier pour le paiement de la totalité des sommes dues.

Protégez-vous juridiquement en cas de problème

99% des viagers se passent dans de bonnes conditions mais il est indispensable de prévoir le pire s'il venait malheureusement à se produire. Voici quelques stipulations que nous vous conseillons d'intégrer à votre compromis de vente.

Clause résolutoire en cas d'impayés

Comment faire si vos acquéreurs refusent de payer vos rentes viagères ?

Si votre contrat viager n'a rien prévu, le code civil ne vous autorise pas à demander la résolution (c’est-à-dire l'annulation) de votre contrat pour défaut de paiement des rentes viagères...

Nous vous conseillons d'ajouter une clause stipulant qu'à défaut de paiement dans un délai de deux mois des rentes, la résolution de la vente aura lieu de plein droit. Il sera également important et judicieux de préciser que vous pourrez conserver le bouquet et les rentes déjà perçues.

Obligation de souscrire à une assurance 

Afin de vous prémunir contre tous les risques, vous pouvez exiger que l'acquéreur souscrive à une assurance habitation propriétaire non-occupant. 

Par réciprocité, nous vous conseillons également de souscrire à une assurance locataire.

En conclusion, nous vous conseillons de faire appel à des professionnels du viager pour vous assurer que votre compromis soit parfaitement rédigé. Ce sera le meilleur investissement pour vous garantir un contrat équilibré et défendant vos intérêts sur le long terme.