Tenté par la vente en viager ? Découvrez comment fonctionne cette méthode de vente pour savoir si vous y êtes éligible et si elle peut présenter un intérêt pour vous. Nous allons aussi vous donner quelques conseils pour que vous puissiez savoir quelles options choisir et quelles clauses contractuelles ajouter pour protéger vos intérêts sur le long terme.
Quelle est la différence entre un viager et une vente classique ?
Faisons un bref retour en arrière à l'époque de la Rome Antique. En ces temps reculés, les juristes ont défini le droit de propriété d'un bien immobilier en trois droits :
- L'usus : la possibilité d'utiliser un bien immobilier pour l'habiter
- Le fructus : le privilège de pouvoir le louer, d'en tirer des revenus.
- L'abusus : le droit de céder ce bien immobilier à une autre personne.
Si vous décidez de vendre votre appartement ou votre maison de manière classique, vous allez en réalité céder la pleine propriété composée de ces trois droits. Ainsi, le nouveau propriétaire aura la possibilité d'utiliser, louer ou revendre votre logement.
Lorsque vous vendez en viager, vous n'allez plus céder la pleine propriété mais uniquement l'abusus appelé également la nue-propriété. S'il s'agit d'un viager occupé, vous conservez, au choix, pendant toute votre vie :
- L'usus (droit d'usage et d'habitation)
- L'usus + le fructus (usufruit)
Une fois la vente réalisée, vous aurez cédé un seul de vos trois droits de propriété. Vous aurez toujours la possibilité d'utiliser votre logement mais plus de le vendre.
À votre décès, l'acquéreur récupérera la pleine propriété de votre bien.
Quels sont les différents types de viager ?
Il est important de distinguer le viager occupé du viager libre :
- Le viager occupé consiste à céder la nue-propriété de votre bien immobilier tout en continuant à l'habiter ou le louer.
- Le viager libre consiste à céder votre bien immobilier sans pouvoir l'habiter ou le louer.
- Le viager mixte est un viager dont une partie du bien immobilier est vendue en viager occupé et l'autre en viager libre. Exemple : un immeuble avec deux appartements.
Le viager occupé représente 90% des ventes en viager. Le viager libre est beaucoup moins répandu car son intérêt correspond à une niche de propriétaires (le plus souvent des bailleurs).
Le viager occupé est-il adapté à votre profil ?
Vendre en viager occupé va vous apporter 5 bénéfices majeurs :
- La possibilité de rester chez vous à vie.
- Améliorer substantiellement vos revenus.
- Réduire vos charges d'entretien et de copropriété.
- Aider vos proches à se lancer dans la vie.
- Anticiper les problèmes de dépendance.
Pour avoir recours à cette méthode de vente, vous allez devoir remplir 3 prérequis :
- Disposer de la pleine propriété de votre logement.
- Avoir envie de rester chez vous à long terme.
- Avoir 60 ans au minimum.
Contrairement aux idées reçues, vous n'avez pas besoin :
- d'obtenir l'accord de vos héritiers,
- d'être en parfaite santé,
- d'habiter une grande ville.
Il est important de vous préciser que l'âge idéal pour vendre en viager va dépendre de votre sexe et de votre statut matrimonial. En effet, nous conseillons la vente en viager à partir de :
- 60 ans pour un homme seul.
- 65 ans pour une femme seule.
- 70 ans pour un couple.
À partir de 80 ans, il est toujours possible de vendre en viager mais nécessaire de plafonner le montant des rentes pour qu'elles ne deviennent pas dissuasives pour les investisseurs.
Quelles sont les options que vous pouvez choisir ?
Une vente en viager occupé est plus technique mais aussi plus souple qu'une vente classique. Vous avez la possibilité de choisir entre un bouquet et des rentes pour la répartition du prix de vente de votre nue-propriété :
- Le bouquet consiste en un capital que vous recevez dès la signature.
- Les rentes sont des revenus mensuels que vous percevez à vie.
Le bouquet a pour avantage principal de vous permettre d'obtenir une somme d'argent importante sans être fiscalisé. En revanche, si votre bouquet est élevé, moins d'acquéreurs seront intéressés et vous recevrez des offres d'achat plus basses. En particulier si votre logement n'est pas situé dans un secteur tendu (plus de 3.000 €/m²).
Les rentes sont un moyen de vous garantir un revenu à vie faiblement fiscalisé. Contrairement au bouquet, vous allez attirer plus d'acheteurs et recevoir des offres d'achat rapidement en fourchette haute du marché.
Une répartition équilibrée entre un bouquet et des rentes est une possibilité intéressante si vous limitez le montant du bouquet entre 10 et 30 % de la valeur de votre bien.
L'un des principaux avantages du viager occupé et de vous permettre de continuer à utiliser votre logement. Vous allez pouvoir choisir entre deux droits d'occupation : le droit d'usage et d'habitation (DUH) ou la réserve d'usufruit :
- Le droit d'usage est d'habitation (DUH) vous permet d'habiter votre logement sans le louer. En contrepartie, vous allez pouvoir négocier avec l'acquéreur qu'il supporte plus de frais : la taxe foncière, les charges de copropriété "propriétaire" et les travaux de rénovation.
- La réserve d'usufruit vous garantit de pouvoir habiter et louer votre logement. En revanche, vous allez assumer l'intégralité des charges et travaux (sauf les très gros travaux comme la réfection de la toiture).
Plusieurs profils d'acquéreurs peuvent s'intéresser à votre bien immobilier dans le cadre d'une vente en viager :
- Les investisseurs professionnels qui privilégient les gros bouquets, font des offres rapidement mais en fourchette basse. Ils ne s'intéressent, en général, qu'aux secteurs immobiliers tendus (plus de 3.000 € / m²) et aux biens immobiliers d'une valeur vénale de plus de 500.000 €. Depuis 2023, ces investisseurs sont moins présents sur le marché à cause de l'augmentation des taux d'intérêt qui réduit leurs capacités financements.
- Les investisseurs particuliers qui sont réticents à payer des bouquets élevés mais assez généreux sur le montant des rentes. Ils investissent sur l'intégralité du territoire français dans tout type de bien immobilier.
Comment sécuriser votre vente en viager ?
Contrairement à une vente classique, une vente en viager va créer des relations sur le long terme avec votre acquéreur. Il est important de sécuriser votre contrat de vente avec les bonnes clauses.
Nous conseillons de prévoir précisément les rapports avec votre acquéreur :
- Les modalités financières de votre vente en viager : mode de calcul de la rente, date de versement, etc...
- La répartition des charges et taxes : qui paye quoi en étant le plus précis possible.
- Une majoration des rentes en cas de départ anticipé.
- Un encadrement du droit de visite.
Nous recommandons également de vous sécuriser sur le plan financier en indexant vos rentes sur l'inflation et en prévoyant une réversibilité de cette dernière à 100% au conjoint survivant.
Plus important encore : prévoir une clause résolutoire en cas d'impayés de rentes. Il sera judicieux de préciser que vous pourrez conserver le bouquet et les rentes déjà perçues.
