Estimer un bien immobilier pour le vendre en viager est plus complexe qu'une vente classique. De nombreux paramètres doivent être pris en considération pour obtenir un prix de vente qui vous permettra de trouver des acquéreurs intéressés. Pour simplifier cette tâche, plusieurs barèmes ont été créés. Comment savoir auquel se fier ? On vous donne nos conseils de pros !
Le droit que vous cédez : la nue-propriété
Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier de manière classique, vous cédez en réalité trois droits de propriété d'un coup :
Quelle est la différence avec une vente en viager occupé ?
Vous n'allez céder qu'un seul de ces trois droits : l'abusus, appelé aussi nue-propriété. C'est ce dernier qu'il va falloir évaluer de manière précise si vous souhaitez vendre au meilleur prix possible et rapidement.
Quels sont les critères à prendre en compte dans votre estimation ?
Comme pour une vente classique, il va être impératif de bien évaluer la valeur de marché de votre bien immobilier, notamment ses prix de vente et de location théoriques. Il sera également important d'utiliser des tables de mortalité reconnues par les investisseurs pour déterminer le bon abattement d'occupation.
C'est le prix de vente de bien immobilier sur votre sur le marché local. Concrètement, il s'agit de l'estimation que vous obtiendriez dans le cadre d'une vente classique.
Pourquoi est-elle nécessaire ?
Tout simplement parce qu'elle va servir de base aux calculs qui vont permettre d'évaluer votre nue-propriété. Plus elle est élevée, plus vous allez obtenir d'argent dans le cadre de votre vente en viager. Il est tout de même indispensable de ne pas être déconnecté de la valeur du marché pour que le prix ne soit pas contesté par les investisseurs.
Important à savoir : une bonne estimation repose sur 3 critères :
Une fois ce premier travail réalisé avec précision, vous disposez d'une base solide pour votre estimation.
Comme son nom l'indique, il s'agit du montant auquel vous pourriez louer votre logement.
Quel est l'intérêt de prendre en compte ce paramètre ?
Dans 90% des cas, les acheteurs d'un bien immobilier vendu en viager sont des investisseurs. La rentabilité est un paramètre décisif dans leur choix d'investissement. Il est important de prendre en compte la rentabilité de votre secteur pour ajuster le calcul viager.
Dans votre intérêt, il est préférable de ne pas trop majorer ce montant qui, contrairement à la valeur vénale, va venir diminuer les gains que vous obtiendrez de votre vente (tout en restant réaliste).
Comme pour l'évaluation de la valeur vénale, l'estimation du loyer théorique repose sur :
Une fois cette tâche effectuée, vous disposez d'un loyer de référence qui va permettre d'ajuster de façon cohérente votre prix de vente en viager.
Comme nous l'avons précédemment, le principe d'une vente en viager est le suivant : vous cédez une partie de votre droit de propriété, la nue-propriété. En contrepartie, vous conservez un droit d'occupation qui vous permet de vivre chez vous à vie.
La question qui va le plus vous intéresser est de savoir combien la cession de votre nue-propriété va concrètement vous rapporter ?
On obtient ce nombre en déduisant la valeur de votre droit d'occupation de la valeur vénale. Le montant de ce droit d'occupation est appelé "abattement d'occupation" et va dépendre de trois facteurs :
En résumé, le calcul est le suivant : valeur vénale - abattement d'occupation (ajusté en fonction de la valeur locative et de l'espérance de vie) = nue-propriété.
L'espérance de vie est déterminée par plusieurs tables de mortalité :
Chez HomeSenior, nous avons fait le choix de réaliser nos estimations en utilisant la table de l'INSEE, plus avantageuse pour vous.
Comment pouvez-vous percevoir votre prix de vente ?
Une vente en viager vous permet plus de souplesse qu'une vente classique dans le versement de votre prix de vente. Vous pouvez choisir plusieurs répartitions :
Afin de simplifier l'évaluation viagère d'un bien immobilier, plusieurs barèmes sont utilisés par les agences immobilières classiques, notaires et professionnels du viager. Nous allons passer en revue : le barème fiscal, et le barème Daubry.
Même si aucune loi ne vient réglementer le calcul d'un bien immobilier vendu en viager occupé, il existe un barème fiscal qui permet de donner une valeur à l'usufruit et la nue-propriété. Vous le retrouverez à l'article 669 du Code Général des impôts.
Il peut parfois être utilisé par certains notaires peu familiers avec la vente en viager.
L'avantage de ce barème est qu'il est extrêmement simple à utiliser comme vous pouvez le constater :
Malheureusement, même si ce barème peut présenter un intérêt pour le calcul de l'assiette de certains impôts (comme l'IFI par exemple), il est totalement déconnecté des prix du marché. Si vous y avez recours pour évaluer votre bien immobilier dans le but de le vendre en viager, vous aurez peu de chances de trouver un investisseur intéressé.
Ce barème a été créé par Maître Jacques Daubry fort de ses 58 années d'expérience dans la vente en viager et l'étude de près de 20.000 dossiers.
L'avantage principal ce barème est sa facilité d'utilisation. En effet, il suffit de rechercher les âges des vendeurs pour obtenir un calcul permettant d'évaluer rapidement la nue-propriété. Vous pouvez ensuite répartir sans difficulté ce montant entre un bouquet et des rentes.
Ce barème a le mérite de proposer une méthode de calcul efficace et rapide pour les professionnels.
Autre intérêt de ce barème : il est utilisé par 90% des agences proposant des ventes en viager. Cet usage massif contribue à ce qu'il soit le plus pertinent pour déterminer le prix du marché.
En effet, la plupart des acheteurs qui s'intéresseront à un bien immobilier à vendre en viager compareront les autres offres disponibles. Dans l'écrasante majorité des cas, les prix auront été fixés par ce barème.
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Un vendeur en viager conserve au moins un droit de propriété et ne devient en aucun cas locataire de son propre logement.