Contrairement à une vente classique, lorsque vous vendez en viager, vous avez la possibilité de recevoir votre prix sous deux formes : un capital immédiat à la signature (le bouquet) ou des revenus récurrents mensuels (les rentes). Il est possible de choisir une répartition entre ces deux options. Nous allons voir pour quelles raisons il vaut mieux privilégier les rentes par rapport au bouquet.
1. Une sécurité financière à vie
Le bouquet vous permet d’obtenir un capital immédiat à la vente. Mais comment réussir à placer judicieusement cet argent sans vous exposer à de lourdes pertes ?
La bourse peut s’avérer particulièrement risquée dans le contexte international actuel. Quant aux autres placements (assurance vie, SCPI, obligations…), leur rentabilité ne fait que s’éroder depuis les dernières années.
Suivi par les traders de toute la planète, Ray Dalio, le fondateur du hedge fund Bridgewater, estime que la Réserve fédérale va encore devoir doubler ses taux pour lutter contre l'inflation. La récession aux Etats-Unis et la hausse des prix exposent selon lui Wall Street à une nouvelle chute de 20 %, à l'impact mondial. Source Les Echos.
A contrario, les rentes que vous pourriez obtenir dans le cadre de votre projet de vente seraient versées mensuellement pendant toute votre vie. Vous pourriez donc bénéficier d’une protection financière ad vitam ! Avantage très intéressant dans le climat actuel d’incertitudes économiques…
Autre point fort des rentes en termes de sécurité financière : si jamais vous devez malheureusement intégrer un EHPAD et par conséquent ne plus utiliser votre logement, il est possible d’obtenir une majoration de vos rentes de l’ordre de 30%. De quoi obtenir un coup de pouce supplémentaire pour faire face aux coûts de l’établissement que vous choisiriez.
L’inflation atteint des niveaux records depuis le début de l’année 2022. Changements climatiques, guerre en Ukraine, pénuries de matières premières… Tous ces facteurs ne font qu’aggraver cette situation.
Si vous optez pour un bouquet élevé en vendant votre bien immobilier en viager, vous risquez de perdre de l’argent progressivement. En effet, chaque année, votre pouvoir d’achat se réduira à mesure que les prix augmenteront...
Vous pouvez choisir de placer votre argent pour combattre ce phénomène. Malheureusement, la plupart des placements « sans risque » comme le livret A ou les assurances vies ont une rentabilité inférieure aux taux d’inflation actuels.
Comme pour le bon vin, ce sont les PEL les plus anciens qui sont les meilleurs. Ils sont plus intéressants à la fois du point de vue fiscal et de la rémunération. Ceux qui ont été souscrits avant le 1er mars 2011, date de la réforme du PEL où certains avantages avaient été revus, sont parfois comparés à des petites mines d'or. C'est la raison pour laquelle ces « vieux plans » se retrouvent aujourd'hui dans le viseur de la Cour des comptes. Dans un rapport publié le 5 septembre, elle demande que leur rémunération soit réduite compte tenu de son coût pour les banques et pour l'Etat. Source Les Echos.
En résumé, difficile de trouver un placement susceptible de vous protéger contre l'inflation sans prendre de risque... Sauf si vous choisissez des rentes élevées !
Savez-vous qu’il est possible de négocier auprès de votre acquéreur une indexation de vos rentes viagères sur l’inflation ? De cette manière, vous pourriez être protégé pendant toute votre vie contre ce risque particulièrement préjudiciable à votre pouvoir d’achat.
En général, une bonne agence prendra en référence l’indice des prix de la consommation de l’INSEE. C’est celui qui reflète le mieux la hausse des prix de la plupart de produits de votre quotidien.
Certains vendeurs préfèrent choisir un bouquet élevé par peur des impayés de rentes. En effet, il est toujours possible qu’un acheteur ne puisse plus vous verser vos rentes s’il se retrouve dans une situation financière délicate. Licenciement, décès, divorce… Personne n’est à l’abri d’un accident de la vie !
Dans la pratique, un impayé de rentes a très peu de chances de se produire. Imaginons que votre acquéreur se retrouve confronté à des difficultés financières. Il aura deux possibilités :
Vous pouvez avoir la certitude que 99,9 % des investisseurs choisiront la première option ! D’autant plus que revendre un logement en viager est très rapide et facile. Vous seriez simplement prévenu du changement par votre acquéreur initial.
Si jamais vous vous retrouviez dans le deuxième cas, vous auriez toujours la possibilité de revendre en viager en conservant le bouquet et les rentes déjà acquises. Votre investissement n’aurait jamais été aussi rentable !
Difficile d’échapper aux impôts en France ! Notre pays détient le triste record des plus hauts prélèvements obligatoires…
Si vous choisissez les rentes viagères, vous devrez déclarer les revenus obtenus au titre de l’impôt sur le revenu. Fort heureusement, vous allez bénéficier d’un fort taux d’abattement :
| Âge du vendeur | Fraction de la rente imposable à l'IR |
| Moins de 50 ans | 70 % |
| De 50 à 59 ans | 50 % |
| De 60 à 69 ans | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
Il est important de vous préciser que vous conservez le taux d'abattement de départ pendant toute votre vie.
Ce dernier avantage de notre liste est certainement le plus important à retenir. En effet, même si vous n’êtes pas totalement convaincu par les points positifs des rentes viagères et que vous souhaitez choisir un bouquet d’un montant élevé, vous pourriez vous heurter à la volonté des acquéreurs.
Il est important de vous préciser qu’il existe plusieurs profils d’acheteurs dans le viager :
De trop nombreux biens immobiliers ne se vendent pas à cause de bouquets trop élevés. Ils restent présents sur le marché pendant 6 mois ou plus et se dévalorisent progressivement…
Pour ne pas vous retrouver confronté à cette situation nous vous recommandons de respecter la répartition financière suivante en fonction de votre marché immobilier :
Le pourcentage de bouquet est calculé par rapport à la valeur vénale de votre bien immobilier (prix du marché dans le cadre d'une vente classique).
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