Vendre en viager ne s'improvise pas ! Un spécialiste expérimenté vous permettra de faire les bons choix et s'assurera que vos intérêts soient préservés sur le long terme. Découvrez 5 bonnes raisons de ne pas confier votre projet à un amateur.
Vendre en viager est très différent d'une vente classique. Cette méthode de vente va avoir des conséquences déterminantes sur votre patrimoine pendant toute votre vie. Ce n'est pas un choix qui doit se faire à la légère !
Comment savoir si le viager est la bonne solution sans faire d'erreur ?
Il est indispensable que vous soyez parfaitement conseillé par un professionnel maîtrisant le viager et susceptible de vous dissuader de réaliser ce projet s'il n'est pas adapté à vos objectifs.
Prenons un exemple concret :
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier qui ne vous semble pas adapté à vos vieux jours même si vous réalisez des travaux d'aménagement. Un professionnel averti et impartial vous déconseillera une vente en viager occupé et vous orientera vers une vente classique. En effet, le viager occupé n'est pas la meilleure solution pour une personne qui ne se projette pas à long terme dans son logement.
Un agent non spécialisé en viager n'aura pas forcément le recul et l'expérience pour déterminer si, en fonction de votre profil et de vos attentes, le viager est la bonne solution. Par facilité, il pourra vous conseiller une vente classique qu'il maîtrise d'avantage ou au contraire, aller dans votre, sens de manière complaisante, sans mesurer les implications négatives pour vous sur le long terme !
Bien se renseigner auprès des spécialistes est le meilleur moyen de choisir en disposant de toutes les cartes en main.
Le viager est une méthode de vente relativement souple qui permet de choisir des options en fonction de vos objectifs. Là encore, seul un professionnel aguerri sera en mesure de vous proposer un contrat sur-mesure.
Savez-vous qu'il est possible, en théorie, de répartir le paiement que vous allez recevoir entre un montant en capital immédiat et des rentes à vie ? Cependant, la répartition financière qui vous permettra d'obtenir des offres d'achat dépend en grande partie de votre marché immobilier.
Prenons un exemple concret :
Vous souhaitez faire l'acquisition d'une belle voiture pour profiter pleinement de votre retraite mais votre maison est située dans un secteur où le prix moyen est d'environ 2.000 € / m². Un bon expert en viager vous recommandera d'éviter un bouquet élevé qui risque d'être dissuasif pour les investisseurs. Il vous conseillera des rentes qui vous permettront de financer l'achat de votre véhicule en leasing.
Autre option fondamentale : choisir le bon droit d'occupation entre le droit d'usage et d'habitation (DUH) et la réserve d'usufruit.
Un exemple pour illustrer cette idée :
Vous avez envie de passer vos vieux jours dans votre appartement parisien que vous souhaitez vendre en viager. Par ailleurs, vous n'excluez pas de longs séjours dans votre pied-à-terre à Biarritz. Un bon professionnel du viager vous conseillera d'opter pour une réserve d'usufruit afin de conserver la possibilité de louer votre logement parisien pendant vos séjours à Biarritz afin d'obtenir des revenus complémentaires.
Réussir votre projet de vente en viager repose en grande partie sur le choix des bonnes options. C'est une raison supplémentaire pour vous adresser à un expert.
Une vente classique repose sur une estimation de la valeur vénale de votre bien immobilier sur votre marché local. Elle intègre en général :
Une estimation viagère est plus complexe. Même si elle s'appuie au départ sur cette estimation vénale, elle doit également être complétée par une évaluation de l'abattement d'occupation et une estimation de la valeur locative de votre bien.
Le résultat final doit intégrer à la fois les réalités de votre marché immobilier et la psychologie des investisseurs potentiels. Il doit également tenir compte des autres investissements susceptibles d'entrer en concurrence avec votre bien immobilier.
En effet, c'est l'acquéreur qui conserve le pouvoir d'acheter ou non votre bien immobilier. Contrairement à de nombreux primo-accédants qui fonctionnent au coup de cœur, il sera particulièrement réceptif à des arguments rationnels. Arguments dont il faudra disposer au préalable pour le convaincre.
Prenons un exemple concret :
Vous souhaitez vendre votre appartement dans le Val-de-Marne en viager. Un agent immobilier non spécialisé pourra se contenter d'appliquer un "barème viager" permettant d'obtenir un prix de façon arithmétique. En revanche, un bon spécialiste s'appuiera sur une étude comparative de la rentabilité et des risques des autres investissements immobiliers disponibles sur votre secteur pour vous rendre une estimation pragmatique. Grâce à ces éléments, il sera en position de force pour négocier avec les acquéreurs et lever les éventuelles objections.
Beaucoup de facteurs importants sont à prendre en considération pour trouver un prix de vente équilibré vous permettant de vendre le plus cher possible et rapidement. Ne confiez pas cette tâche à quelqu'un de novice.
Si vous vendez votre appartement ou votre maison de façon classique, votre objectif principal est de trouver un acquéreur vous présentant la meilleure offre et disposant d'un financement solide. Une fois la vente actée, vous n'avez généralement plus de contact avec le nouveau propriétaire.
Une vente en viager est différente pour une raison principale : vous allez conserver des liens avec le futur acquéreur pendant toute votre vie. Il est donc fondamental de trouver un acquéreur à la fois fiable financièrement et avec qui vous partagez les mêmes objectifs et valeurs.
Sur le plan financier, il est indispensable de disposer de suffisamment de garanties pour vous assurer que vos rentes viagères seront payées pendant une durée de 20 ans ou plus.
La situation actuelle de l'acquéreur est importante mais il faut également rechercher les éléments qui permettront de vous assurer qu'il sera susceptible d'être préservé financièrement des aléas de la vie. Divorce, licenciement, accidents...
Par exemple :
Dans le cas où vous optez pour des rentes mensuelles élevées, un bon professionnel du viager privilégiera toujours un investisseur disposant de revenus réguliers et d'une situation professionnelle stable. C'est la meilleure garantie pour vous éviter les impayés.
De plus, un bon professionnel du viager doit connaître les "garde-fous" pour vous préserver d'éventuels problèmes d'impayés.
Par exemple :
Exiger systématiquement l'ajout de clauses contractuelles permettant de récupérer la pleine propriété de votre bien immobilier en cas de non-paiement des rentes par l'acquéreur.
Si l'aspect financier est nécessaire, il n'est pas à lui seul suffisant. Vous allez conserver des liens avec votre futur acquéreur. Même si l'intégralité des dépenses, répartitions de charges et autres modalités du viager seront stipulées dans le contrat de départ, il est important de sélectionner un acquéreur partageant votre état d'esprit et vos valeurs.
Un investisseur cherchant "la bonne affaire" et obsédé par la rentabilité à court terme de ses placements devra être systématiquement écarté d'une vente en viager.
Prenons un exemple :
Vous envisagez de vendre en viager une grande maison classée. Vous souhaitez préserver son cachet historique et mettre en œuvre sans difficultés les travaux nécessaires pour son entretien. Un viagériste aguerri vous proposera un investisseur sensible à la dimension patrimoniale de votre bien et conscient des dépenses indispensables à sa préservation. Un acheteur recherchant avant tout la rentabilité sera écarté.
Trouver le bon acquéreur dans le cadre d'une vente en viager est déterminant. Ce choix doit être réalisé avec précaution et ne peut en aucun cas laisser place à l'amateurisme.
Dans le cadre d'une vente immobilière classique, vous signez un compromis de vente. Les principaux points d'attention sont le prix et les éventuelles conditions suspensives.
Un compromis de vente en viager est bien plus complexe. En plus du prix de vente et des conditions suspensives de réalisation de la vente, il contient toutes les clauses qui vont régir vos rapports avec le futur acquéreur ainsi que les dispositions pour protéger vos intérêts.
En fonction du droit d'occupation que vous privilégiez (DUH ou usufruit), il sera indispensable de prévoir la répartition entre les charges et travaux.
Prenons un exemple :
Vous souhaitez vendre votre bien immobilier en conservant le droit d'usage et d'habitation (DUH). Un bon professionnel du viager préconisera une répartition locataire / propriétaire. De cette manière, vous n'aurez plus qu'à payer les charges courantes d'entretien. Les travaux de rénovation seront financés par l'acquéreur. Afin d'éviter tout litige, il indexera au compromis de vente le décret 87-12 du 27 août 1987 pour déterminer avec précision la liste de tous les travaux possibles et qui doit les payer.
Une autre clause importante que vous conseillera un expert du viager est la majoration de la rente en cas de départ anticipé.
Prenons un exemple :
Vous vendez votre appartement en viager. 10 ans plus tard, vous devez malheureusement intégrer un établissement médicalisé. Vous avez la possibilité de quitter votre logement et de renoncer à votre droit d'usage et d'habitation. L'acquéreur pourra disposer de votre bien immobilier de façon anticipée. En contrepartie, il vous versera une majoration de votre rente de l'ordre de 10 à 30%.
La plupart des risques auxquels vous pouvez être confronté sont des risques financiers. Un bon professionnel du viager vous recommandera les clauses essentielles pour vous éviter les problèmes.
Par exemple :
L'inflation est un sujet particulièrement préoccupant, surtout de nos jours. Dans le cadre d'une vente en viager, il sera important qu'un expert vous préconise une clause de réévaluation annuelle de votre rente sur le niveau de l'inflation. Ce sera un bon moyen de préserver votre pouvoir d'achat.
Un autre risque à prendre en considération est l'éventualité d'un impayé de rente. Même si un expert du viager fera son maximum pour vous sélectionner l'acquéreur le plus fiable possible, il sera tout de même indispensable de prévoir le "pire". C’est-à-dire la situation dans laquelle vos rentes viagères ne sont plus payées.
Par exemple :
Si plusieurs personnes se portent acquéreurs de votre bien en viager, le bon réflexe sera de prévoir une clause de solidarité entre les acquéreurs. Ainsi, il suffira que l’un des acquéreurs soit solvable pour que vous obteniez de lui le paiement de la totalité des sommes qui vous sont dues.
Comment faire si tous les acquéreurs refusent de payer vos rentes viagères ? Si votre contrat viager n'a rien prévu, le Code civil ne vous autorise pas à demander la résolution de votre contrat pour défaut de paiement des rentes viagères...
Voici un exemple de ce que vous préconisera un professionnel compétent :
Une clause stipulant qu'à défaut de paiement dans un délai de deux mois des rentes la résolution de la vente aura lieu de plein droit. Il sera également important et judicieux de préciser que vous pourrez conserver le bouquet et les rentes déjà perçues.
En conclusion, il est important de retenir qu'une vente en viager est relativement complexe et technique. Elle demande des compétences particulières, une expérience et une implication bien supérieure à celles requises pour une vente classique. Nous vous recommandons d'avoir recours à un spécialiste du viager pour éviter les déceptions et les éventuels litiges.
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