Le coût du prêt viager, notamment à cause du taux d'intérêt de plus de 6 %, est souvent un point bloquant pour de nombreux propriétaires. Mais est-ce véritablement un problème si vous envisagez de rester chez vous à vie ? Il existe également des possibilités pour réduire le coût des intérêts à long terme.
Avant d'aller plus loin, il est important de comparer le prêt viager à des prêts du même type. Nous allons également aborder les mauvaises raisons puis les raisons légitimes qui peuvent interroger sur le coût de ce financement.
Le prêt viager est trop souvent comparé à un prêt immobilier. Pourtant il s'agit d'un crédit consommation. En effet, un prêt immobilier est "affecté" à l'achat d'un logement. Cela signifie que les fonds sont obligatoirement utilisés pour une acquisition immobilière.
A contrario, le prêt viager est "non affecté". Vous pouvez utiliser les fonds librement (mis à part quelques très rares exceptions comme le financement d'un projet professionnel).
Si vous comparez les taux du prêt viager à ceux des crédits consommations proposés par les organismes les plus connus, ils seront, la plupart du temps, moins élevés.
Nous allons aborder la fameuse "question de principe" et l'influence de conseillers qui cherchent avant tout à défendre leurs intérêts.
Il arrive parfois que certains de nos clients refusent de souscrire à un prêt viager car ils trouvent les taux trop élevés "par principe". Malheureusement, les questions de principes sont souvent des mauvaises questions...
ll est fondamental de distinguer les principes des questions de principes.
Les principes sont des fondements ou des règles de base qui guident le comportement, la pensée ou l'action dans un domaine particulier. Ils sont souvent considérés comme universels, fondamentaux et fournissent un cadre de référence. Par exemple, en éthique, un principe peut être la bienveillance, qui guide les actions vers le bien-être d'autrui. En droit, un principe peut être celui de la justice ou de l'équité.
Les questions de principes se réfèrent souvent à des décisions personnelles basées sur des convictions ou des normes individuelles, qui ne sont pas nécessairement liées à des principes moraux ou éthiques universels. Par exemple, refuser de payer un prix jugé trop élevé pour un service ou un produit peut être basé sur un principe personnel de valeur, de budget, ou de perception de la justesse du prix, plutôt que sur un principe moral universel.
En résumé : les principes sont essentiels car ils fournissent des fondations morales et éthiques, guidant les comportements et décisions en accord avec les valeurs personnelles. Ils sont un élément clé de l'identité et de l'intégrité morale d'une personne. En revanche, les questions de principe peuvent souvent mener à une rigidité excessive et à un manque de pragmatisme, entravant ainsi des décisions logiques et pratiques.
Il peut arriver que certains de vos "conseillers" cherchent à vous dissuader de recourir au prêt viager.
Votre banquier, ne pouvant vous le proposer lui-même, va probablement le combattre. Son argument principal : le coût des intérêts à long terme. Mais quelle solution alternative vous offre-t-il ?
Un découvert : cela équivaut à vous prêter de l'argent avec un taux ahurissant de 15 à 20% ! En bonus, vous aurez le droit à des coups de fil réprobateurs et moralisateurs sur la façon de "bien tenir ses comptes".
Un crédit classique : cela n'est pas vraiment une solution viable à long terme. Vous allez devoir le rembourser de votre vivant et réduire votre reste à vivre. Cela peut mener à la spirale du surendettement...
Votre notaire va pointer l'intérêt de vos héritiers. En général, il n'utilisera pas cet argument par bienveillance vis-à-vis d'eux mais avant tout pour s'épargner une éventuelle succession conflictuelle. En bon professionnel du droit, il cherche à économiser son temps et optimiser sa rémunération.
Quelle solution alternative vous propose-t-il pour obtenir des liquidités ? Probablement aucune...
Nous allons aborder l'hypothèse de la revente du bien et la crainte de déshériter vos enfants.
Vous êtes bien chez vous. C'est la raison pour laquelle vous préférez obtenir un prêt viager plutôt que de vendre de manière classique. Cependant, vous n'excluez pas de revendre un jour. Ce qui va impliquer de rembourser le prêt et les intérêts.
Vous pourriez revendre pour deux raisons :
Par choix : nous vous conseillons d'approfondir vos réflexions avant toute prise de décision. Est-ce un vrai projet ou une simple éventualité ? Dans le premier cas, il pourrait être judicieux de parcourir des annonces immobilières, de visiter d'autres biens pour vérifier s'ils pourraient correspondre à vos attentes... Après ces premières démarches, si vous envisagez toujours un déménagement, il sera probablement plus judicieux d'avancer votre projet plutôt que d'obtenir un prêt viager.
Par contrainte : il s'agit malheureusement d'une situation hypothétique et imprévisible. Cependant, il existe de plus en plus de solutions et de services pour rester autonome chez soi. De plus, l'obtention d'un prêt viager peut vous permettre de financer davantage de prestataires (femme de ménage, jardinier, livraisons...)
Nous avons réalisé des calculs qui tiennent compte de l'espérance de vie et de la hausse des prix de l'immobilier. À votre décès, en moyenne, vos héritiers vont percevoir entre 50 et 65% du prix de vente de votre bien immobilier après remboursement du prêt viager.
Ce montant est-il trop faible ?
Oui, si vous prenez comme point de comparaison un héritage classique avec une transmission de 100 % de la valeur de votre bien immobilier.
Non, si vous comparez avec la vente en viager qui implique de transmettre 0 % de la valeur de votre appartement ou de votre maison à vos enfants.
Le prêt viager est souvent le juste milieu pour permettre à un propriétaire de disposer librement de son patrimoine pour obtenir des liquidités tout en préservant une partie substantielle de son héritage.
La hausse des prix de l'immobilier et l'investissement dans des actifs qui génèrent des revenus réguliers vont jouer en votre faveur.
Imaginons que vous souhaitiez obtenir un prêt viager pour financer un projet ou rembourser un ou plusieurs crédits. Vous allez, légitimement, dépenser l'intégralité ou une grande partie du prêt qui va vous être octroyé. Reste le problème du remboursement si vous déménagez ou pour vos héritiers.
Bonne nouvelle : vous allez bénéficier de la hausse de prix de l'immobilier qui va venir diminuer le coût du crédit.
Voici un exemple concret pour mieux comprendre :
Monsieur Dupont est propriétaire d'une maison d'une valeur de 300.000 €. Il obtient un prêt viager d'un montant de 100.000 € à un taux d'intérêt annuel de 6,75% (en comptant les frais). Monsieur Dupont décide de vendre sa maison 10 ans plus tard. Il doit solder le prêt et ses intérêts pour un montant total d'environ 190.000 €.
Son bien immobilier s'est valorisé de 20 % en 10 ans (2% par an est la moyenne nationale en France). Sa maison vaut maintenant 360.000 €. Le coût des intérêts, rapporté à la valeur initiale du bien, ne sera plus que de 30.000 € au lieu de 90.000 €.
Il est important que vous preniez en compte ce mécanisme pour estimer, avec plus de justesse, le coût d'un prêt viager.
Imaginons que vous souhaitiez obtenir un prêt viager pour améliorer votre pouvoir d'achat. Vous pouvez utiliser les fonds directement pour vos différents achats du quotidien. Vous pouvez également placer cet argent dans un investissement qui vous rapporte des revenus réguliers.
Reprenons notre exemple précédent :
Monsieur Dupont décide d'acheter des parts de SCPI avec les 100.000 € de son prêt viager. Il obtient une rentabilité moyenne de 5% par an et ainsi un complément de revenus d'un peu plus de 400 € par mois.
Les parts vont continuer à se valoriser d'environ 2% par an (puisqu'il s'agit de part d'une société qui détient des actifs immobiliers). Au bout de 10 ans, elles atteindront une valeur d'environ 120.000 €. Cette plus-value permettra de compenser, encore plus, les intérêts à payer en cas de revente du bien immobilier.
Cet exemple permet de se rendre compte des nombreuses façons dont peut-être utilisé le levier du crédit pour investir judicieusement et réduire drastiquement son coût.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Découvrez quelles sont les règles en termes de répartition de l'héritage pour les enfants, le conjoint survivant et les autres membres de la famille.
Nous vous conseillons les meilleures clauses pour protéger vos intérêts sur le long terme dans le cadre d'une vente en viager.
Découvrez comment vous assurer que votre projet de vente en viager va se passer dans de bonnes conditions et comment protéger vos intérêts sur le...