La retraite est un moment de la vie paradoxal : vous disposez de plus de temps pour vos loisirs et vos passions mais vos revenus diminuent fortement.
Comment en profiter sans vous restreindre ?
Le prêt viager est un financement qui pourrait vous intéresser si vous êtes propriétaire. Nous vous avons résumé son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients.
Quel est le concept ?
C'est un financement que vous pouvez obtenir si vous avez, au minimum, 60 ans et que vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en France.
Il repose sur un mécanisme assez simple :
- Une banque vous prête entre 20 et 50% de la valeur de votre bien immobilier qui sera pris en garantie.
- Vous ne remboursez aucune échéance de votre vivant et vous continuez à utiliser votre logement.
- Le prêt et les intérêts sont soldés à votre décès grâce à la vente de votre bien immobilier.
Quels sont les points forts ?
Des critères d'éligibilité plus souples qu'un prêt classique
L'un des principaux intérêts de ce type de prêt est d'éviter les contraintes d'un financement classique :
- Il n'y a pas de condition de revenu à remplir.
- Il n'y a pas d'assurance emprunteur à souscrire.
- Vous n'avez pas besoin de justifier la manière dont vous allez dépenser l'argent comme pour un crédit immobilier, auto ou travaux.
- Il n'y a pas de limite d'âge (plus vous êtes âgé, plus vous pouvez emprunter un montant élevé).
Un prêt qui ne pèse pas sur votre budget mensuel
Contrairement à un financement classique, le prêt viager ne va pas diminuer votre reste à vivre mensuellement avec des échéances à rembourser. En effet, le remboursement du prêt et des intérêts se fait à votre décès.
Vos héritiers auront plusieurs choix :
- Rembourser le prêt avec leurs fonds propres s'ils veulent conserver votre bien immobilier.
- Vendre votre bien immobilier pour rembourser le prêt.
- Confier à l'organisme prêteur le soin de vendre le bien immobilier pour rembourser le prêt.
Dans les deux derniers cas, vos héritiers conservent la différence entre le prix de vente du bien et le remboursement du prêt.
Vous conservez votre liberté
Autre point fort de ce financement : vous restez propriétaire de votre bien. Ainsi, vous êtes libre de réaliser des travaux et de le revendre (en remboursant votre prêt).
Vous conservez également une totale liberté d'action dans l'utilisation des fonds : vacances, projets, loisirs, etc... Vous pouvez également rembourser d'autres crédits (immobilier, consommation, auto...)
Quels sont les défauts ?
Des conditions d'octroi excluant certains profils
Les organismes prêteurs efficaces que nous avons identifiés sur le marché actuel n'acceptent malheureusement pas tous les dossiers de propriétaires de plus de 60 ans.
Certains critères sont excluant :
- Le fait d'habiter certaines zones rurales.
- Un bien immobilier d'une valeur trop "basse".
- Un reste à vivre trop faible (si vous avez des crédits en cours).
Un montant prêté plus proche des 20% que des 50%
Même si certains organismes prêteurs vous indiquent, via leurs publicités alléchantes, que vous pouvez obtenir jusqu'à "70% de la valeur de votre bien immobilier", la réalité est différente.
En effet, dans la plupart des cas, le montant que vous pourrez emprunter sera aux alentours de 20 à 30%. Il pourra même être plus faible si vous êtes jeune et que vous habitez dans un secteur où l'immobilier n'est pas dynamique.
Des intérêts composés
Le prêt viager est un prêt "in fine". C’est-à-dire qu'il est remboursé à votre décès.
Par conséquent, les intérêts sont composés. Cela signifie que les intérêts générés s'ajoutent au capital initial pour calculer les intérêts de la période suivante.
Voici un exemple :
Si un montant initial de 100 000 euros était soumis à un intérêt simple de 6% par an, il atteindrait 130 000 euros après cinq ans, contre 133 822,56 euros avec des intérêts composés.
Cependant, cet inconvénient peut être contrebalancé partiellement : un bien immobilier en France se valorise en moyenne de 2% par an. Cela signifie que votre maison ou appartement aura une valeur très certainement plus élevée au moment du remboursement du prêt. Cela vient réduire son coût.
Existe-t-il une alternative ?
La vente en viager occupé pourrait également vous permettre d'obtenir des liquidités grâce à votre bien.
Le concept en résumé : Vous cédez votre bien à un acheteur tout en conservant la possibilité de l'utiliser pendant toute votre vie. L'acquéreur vous paye le prix de vente de deux manières : un capital à la signature (le bouquet) et des revenus mensuels à vie (les rentes). À votre décès, l'acquéreur récupère la pleine propriété de votre logement lui permettant ainsi de le louer, l'occuper ou le revendre.
Les avantages du viager par rapport au prêt viager
- Vous obtenez un pourcentage plus élevé de la valeur de votre bien. En général, 20 points en plus que le prêt viager.
- Une partie des charges de votre logement est payée par l'acquéreur (taxe foncière, travaux de rénovation et charges exceptionnelles de copropriété).
Les inconvénients du viager par rapport au prêt viager
- Il est difficile d'obtenir un gros montant à la signature (bouquet). En général, les acheteurs préfèrent payer le prix de votre bien sous forme de paiement mensuel (les rentes). Vous devez donc leur octroyer une facilité de paiement.
- Vous dépendez du marché immobilier. Quand il va bien, les acheteurs se présentent sans difficulté. Quand il va mal, ils sont plus difficiles à trouver...
- La vente en viager est définitive : aucun retour en arrière n'est possible si vous changez d'avis et que vous souhaitez revendre votre logement.
- Vous déshéritez totalement vos héritiers : ils ne vont rien récupérer sur votre bien à votre décès.
Envie d'en savoir plus ?
Nous avons conçu un test qui vous permet de savoir si vous remplissez toutes les conditions pour un prêt viager et combien vous pourriez à peu près obtenir en fonction des pratiques des banques.
Les contenus que nous vous proposons sont uniquement à but informatif et pédagogique. Nous n'avons pas le statut de courtier ni de banquier. Nous ne sommes pas en mesure de vous proposer des simulations ou des offres de crédits personnalisées. Pour toute demande de simulation ou d'accompagnement dans l'obtention d'un crédit, nous pouvons vous conseiller des partenaires de confiance dûment habilités. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
