prêt viager

Prêt viager : comment ça marche ?

Le prêt viager est un financement qui pourrait vous intéresser si vous êtes un propriétaire à la retraite. Nous vous avons résumé son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients.

Quel est le concept ?

C'est un financement que vous pouvez obtenir si vous avez, au minimum, 60 ans et que vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en France.

Il repose sur un mécanisme assez simple :

  1. Une banque vous prête entre 20 et 50% de la valeur de votre bien immobilier qui sera pris en garantie.
  2. Vous ne remboursez aucune échéance de votre vivant et vous continuez à utiliser votre logement.
  3. Le prêt et les intérêts sont soldés à votre décès grâce à la vente de votre bien immobilier.

Quels sont les points forts ?

Des critères d'éligibilité plus souples qu'un prêt classique

L'un des principaux intérêts de ce type de prêt est d'éviter les contraintes d'un financement classique :

  • Il n'y a pas de condition de revenu à remplir.
  • Il n'y a pas d'assurance emprunteur à souscrire.
  • Vous n'avez pas besoin de justifier la manière dont vous allez dépenser l'argent comme pour un crédit immobilier, auto ou travaux.
  • Il n'y a pas de limite d'âge (plus vous êtes âgé, plus vous pouvez emprunter un montant élevé).

Un prêt qui ne pèse pas sur votre budget mensuel

Contrairement à un financement classique, le prêt viager ne va pas diminuer votre reste à vivre mensuellement avec des échéances à rembourser. En effet, le remboursement du prêt et des intérêts se fait à votre décès.

Vos héritiers auront plusieurs choix :

  • Rembourser le prêt avec leurs fonds propres s'ils veulent conserver votre bien immobilier.
  • Vendre votre bien immobilier pour rembourser le prêt.
  • Confier à l'organisme prêteur le soin de vendre le bien immobilier pour rembourser le prêt.

Dans les deux derniers cas, vos héritiers conservent la différence entre le prix de vente du bien et le remboursement du prêt.

Vous conservez votre liberté

Autre point fort de ce financement : vous restez propriétaire de votre bien. Ainsi, vous êtes libre de réaliser des travaux et de le revendre (en remboursant votre prêt).

Vous conservez également une totale liberté d'action dans l'utilisation des fonds : vacances, projets, loisirs, etc... Vous pouvez également rembourser d'autres crédits (immobilier, consommation, auto...)

Un outil pour optimiser votre patrimoine

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale. C'est à la fois un accomplissement personnel et la garantie d'avoir toujours un toit sur la tête. Ce qui de nos jours est de plus en plus important !

Cependant, un bien immobilier est un actif qui ne présente pas beaucoup de liquidité. Contrairement à des actions, vous ne pouvez pas vendre des parts de votre bien immobilier pour obtenir de l'argent tout en conservant la possibilité de l'habiter (même si un tel mécanisme est possible avec le viager occupé mais présente quelques contraintes comme le fait de déshériter). 

Comment conserver la possibilité de vivre chez vous tout en obtenant des liquidités pour améliorer vos revenus ? Le prêt viager peut vous permettre de remplir cet objectif.

Vous pourriez utiliser les fonds obtenus grâce au prêt viager pour : 

  • Souscrire un contrat d'assurance-vie avec un système de rachat partiel programmé. Ce mécanisme vous permet d'effectuer des retraits périodiques sur votre épargne, programmés à l'avance, et ainsi de vous constituer un complément de revenus en rachetant sur votre contrat une somme fixe à intervalle régulier.
  • Acheter des parts de SCPI pour obtenir un revenu complémentaire tout en évitant les contraintes de la gestion locative classique.

Prenons un exemple concret : 

Monsieur Martin obtient 100.000 € grâce à sa maison située dans le Morbihan. Avec ces liquidités, il décide d'acheter des parts dans des SCPI de rendement. Il obtient une rentabilité moyenne annuelle de 5% et ainsi des loyers mensuels de plus de  400 €. Ce complément de revenu lui permet d'améliorer son train de vie. Les parts de SCPI se valorisent et pourront même être héritées. Ce qui compensera le coût du prêt viager pour ses héritiers.

Quels sont les défauts ?

Un financement assez confidentiel

Peu d'établissements bancaires proposent ce type de prêt. La raison est simple : il s'agit d'une créance aléatoire. C’est-à-dire que l'organisme qui vous prête l'argent ne sait pas à quel moment il sera remboursé. Ce qui peut lui faire prendre un risque important de liquidité.

Par conséquent, il est difficile de trouver un acteur efficace pour bien vous accompagner dans l'obtention de ce financement.

Des conditions d'octroi excluant certains profils

Les organismes prêteurs efficaces que nous avons identifiés sur le marché actuel n'acceptent malheureusement pas tous les dossiers de propriétaires de plus de 60 ans.

Certains critères sont excluant :

  • Le fait d'habiter certaines zones rurales.
  • Un bien immobilier d'une valeur trop "basse". 
  • Un reste à vivre trop faible (si vous avez des crédits en cours).

Un montant prêté plus proche des 20% que des 50%

Même si certains organismes prêteurs vous indiquent, via leurs publicités alléchantes, que vous pouvez obtenir jusqu'à "60% de la valeur de votre bien immobilier", la réalité est différente.

En effet, dans la plupart des cas, le montant que vous pourrez emprunter sera aux alentours de 20 à 30%. Il pourra même être plus faible si vous êtes jeune et que vous habitez dans un secteur où l'immobilier n'est pas dynamique.

Des intérêts composés

Le prêt viager est un prêt "in fine". C’est-à-dire qu'il est remboursé à votre décès.

Par conséquent, les intérêts sont composés. Cela signifie que les intérêts générés s'ajoutent au capital initial pour calculer les intérêts de la période suivante.

Voici un exemple :

Si un montant initial de 100 000 euros était soumis à un intérêt simple de 6% par an, il atteindrait 130 000 euros après cinq ans, contre 133 822,56 euros avec des intérêts composés.

Cependant, cet inconvénient peut être contrebalancé  :

  • Un bien immobilier en France se valorise en moyenne de 2% par an. Cela signifie que votre maison ou appartement aura une valeur très certainement plus élevée au moment du remboursement du prêt. Cela vient réduire son coût.
  • Comme nous l'avons vu, vous pouvez utiliser les liquidités obtenues pour investir dans un placement qui va lui-même se valoriser. Ce second mécanisme vient lui aussi diminuer le coût du prêt.

Prenons un exemple concret :

Madame Dupont obtient un prêt viager de 100.000 € à un taux de 6%. Au bout de 10 ans, le coût du crédit (principal + intérêts) sera de 179.084,77 €. Elle place 100.000 € en assurance-vie à 3%. Au bout de 10 ans, son contrat d'assurance-vie vaut 134.391,64 €. En soustrayant le coût du crédit des gains de l'assurance-vie, Madame Dupont se retrouve avec un montant total à rembourser de 144 693,13 € au lieu de 179.084,77 €. Le taux a été réduit à 3,76% .

Existe-t-il une alternative ?

La vente en viager occupé pourrait également vous permettre d'obtenir des liquidités grâce à votre bien.

Le concept en résumé : Vous cédez votre bien à un acheteur tout en conservant la possibilité de l'utiliser pendant toute votre vie. L'acquéreur vous paye le prix de vente de deux manières : un capital à la signature (le bouquet) et des revenus mensuels à vie (les rentes). À votre décès, l'acquéreur récupère la pleine propriété de votre logement lui permettant ainsi de le louer, l'occuper ou le revendre.

Les avantages du viager par rapport au prêt viager

  • Vous obtenez un pourcentage plus élevé de la valeur de votre bien. En général, 20 points en plus que le prêt viager.
  • Une partie des charges de votre logement est payée par l'acquéreur (taxe foncière, travaux de rénovation et charges exceptionnelles de copropriété).

Les inconvénients du viager par rapport au prêt viager

  • Il est difficile d'obtenir un gros montant à la signature (bouquet). En général, les acheteurs préfèrent payer le prix de votre bien sous forme de paiement mensuel (les rentes). Vous devez donc leur octroyer une facilité de paiement.
  • Vous dépendez du marché immobilier. Quand il va bien, les acheteurs se présentent sans difficulté. Quand il va mal, ils sont plus difficiles à trouver...
  • La vente en viager est définitive : aucun retour en arrière n'est possible si vous changez d'avis et que vous souhaitez revendre votre logement.
  • Vous déshéritez totalement vos héritiers : ils ne vont rien récupérer sur votre bien à votre décès.

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