[SIMULATION] Faut-il attendre pour vendre en viager ?

Faut-il attendre pour vendre viager pour maximiser les gains financiers ? C'est l'une des questions que vous pouvez légitimement vous poser. Nous vous proposons une simulation en comparant une mise en vente à 60, 70 ou 80 ans pour une femme célibataire.

Les revenus complémentaires que vous allez obtenir

Afin que notre exemple soit le plus parlant possible, nous allons prendre en référence un appartement en copropriété de 90 m² d'une valeur de marché de 300.000 €. Il s'agit de la moyenne nationale de surface et de prix au m² selon le site Seloger.

De plus, pour rendre la simulation la plus réaliste possible, nous allons tenir compte des statistiques de l'Insee sur la hausse de prix entre 2010 et 2020 : une augmentation de 22% tous les 10 ans. En effet, si vous avez 60 ans et que vous décidez d'attendre 10 ans ou 20 ans, votre bien immobilier va très certainement se valoriser.

Voici notre premier tableau récapitulatif des gains financiers obtenus en fonction de l'âge auquel vous décidez de vendre :

Un rapide coup d'œil vous permet de vous rendre compte que, plus vous attendez, plus vous obtenez d'argent au total. En particulier si vous avez 60 ans aujourd'hui et que vous attendez 20 ans pour mettre en viager.

Bien évidemment, les écarts se creusent si l'on tient compte d'une augmentation de plus de 20% des prix de l'immobilier sur une période de 10 ans.

Le montant total des dépenses économisées

On l'oublie souvent mais vendre en viager ne vous permet pas seulement d'obtenir des revenus complémentaires. En effet, si vous choisissez de conserver le droit d'usage et d'habitation (DUH), vous allez pouvoir négocier avec votre futur acquéreur, une répartition des travaux bailleur/locataire. C’est-à-dire que votre acheteur va devoir financer :

• Les charges de copropriété partie propriétaire (environ 1/3 du total des charges)
• Les travaux de rénovation de votre bien immobilier 
• La taxe foncière

Taxe foncière : nous allons prendre la moyenne nationale de 694 € par an estimée par la Direction générale des finances publiques (DGFiP).

Charges de copropriété : nous allons définir un niveau moyen de 46,77 euros par mètre carré et par an. Il s'agit de la moyenne nationale constatée par l'Association des responsables de copropriété (ARC). Nous allons arrondir ce montant à 3.800 € / an. Nous allons partir du principe que 33% des charges facturées par le syndic correspondent à des charges "propriétaire", soit un montant de 1.250 € / an

Ravalement de façade : nous partirons du principe qu'il est effectué une fois tous les 15 ans et prendrons une quote-part de 3.000 € pour le propriétaire.

Réfection complète de la toiture : nous partirons du principe qu'il est effectué une fois tous les 30 ans et prendrons une quote-part de 5.000 € pour le propriétaire

Changement de chaudière : nous partirons du principe qu'il est effectué une fois tous les 20 ans pour un coût moyen de 3.000 €

Rénovation complète du bien immobilier : nous partirons du principe qu'il est effectué une fois tous les 20 ans pour un coût moyen de 1000 €/ m², soit 90.000 €. Nous tiendrons compte du fait qu'une rénovation partielle peut intervenir au bout de 10 ans pour un coût de 500 €/m², soit 45.000 €.

Le tableau suivant va vous permettre de retrouver les différentes dépenses que vous allez économiser pendant la durée théorique de votre viager (indexée sur l'espérance de vie) :

Ce tableau vous permet de vous rendre compte que vous économisez beaucoup plus d'argent en vendant en viager jeune. 

Les gains financiers cumulés

Nous allons maintenant additionner les revenus complémentaires obtenus grâce à une vente en viager aux économies de dépenses réalisées en optant pour le droit d'usage et d'habitation (DUH).

Comme vous pouvez le constater, le résultat est relativement proche. Attendre pour vendre en viager n'est pas forcément pertinent, même si vous vous trouvez dans un secteur où les prix de l'immobilier ont tendance à augmenter fortement.

Vendre en viager jeune plutôt que d'attendre peut vous apporter :

• Un confort financier plus rapidement : vous bénéficiez d'un montant en capital immédiatement ou de revenus mensuels récurrents.
• La possibilité d'éviter le stress de supporter de nombreuses dépenses parfois lourdes financièrement et relativement imprévisibles.