Peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers ?

Contrairement aux idées reçues, vous n'avez pas besoin de l'accord de vos héritiers pour vendre en viager sauf quelques rares exceptions. Cependant, ces derniers pourraient essayer de faire annuler votre vente en s'appuyant sur trois fondements juridiques.

Vous êtes libre de vendre...

Un viager est similaire à une vente classique : vous êtes libre de disposer de votre patrimoine comme vous l'entendez. En aucun cas, vous n'avez à obtenir l'accord de vos héritiers pour débuter la vente de votre bien immobilier en viager.

Prenons un exemple : 

Monsieur et Madame Martin souhaitent vendre leur maison à Metz en viager. Ils disposent tous les deux de la pleine propriété de leur bien immobilier. À partir du moment où ils décident de vendre leur maison en viager, leurs deux enfants ne peuvent s'opposer à leur choix.

... Sauf quelques exceptions

Il s'agit de quelques situations exceptionnelles dans lesquelles vous n'êtes plus seul à décider de la vente de votre patrimoine.

Les situations d'indivision

Dans certains cas, en particuliers lors de successions, vous pouvez vous retrouver dans une situation d'indivision. C’est-à-dire que vous n'êtes plus seul à disposer de la propriété de votre bien immobilier. Dans ce cas, vous devez obligatoirement recueillir l'accord de vos coïndivisaires pour pouvoir vendre.

Reprenons notre exemple précédent : 

Monsieur Martin meurt. Sa femme se retrouve veuve et en indivision avec ses deux enfants. Elle dispose d'un quart de la nue-propriété et de trois quarts d'usufruit. Ce statut ne lui permet plus de choisir seule de vendre en viager. Il lui faudra obtenir au préalable l'accord de ses enfants. Par ailleurs, si elle obtient cet accord, elle ne pourra obtenir qu'un quart de la valeur de la nue-propriété de sa maison. Les trois quarts restant seront perçus par ses enfants. La vente en viager risque d'être nettement moins intéressante sur le plan financier. Sauf à ce que ces derniers acceptent de céder le gain financier résultant de la vente et à l'ajouter au passif de la succession. Un choix loin d'être évident...

Les situations de démembrement

Ce problème est très proche de celui de l'indivision. Il résulte souvent aussi de successions. La seule différence est qu'au lieu de vous retrouver en indivision vous êtes en démembrement.

Reprenons notre exemple précédent : 

Monsieur Martin meurt. Sa femme se retrouve veuve et en indivision avec ses deux enfants. Au lieu de choisir un quart de la nue-propriété et trois quarts d'usufruit, elle privilégie 100% d'usufruit pour elle et 100% de nue-propriété pour ses enfants. Cette situation ne lui permet plus de vendre en viager car elle ne dispose plus de la nue-propriété de sa maison. En revanche, ses enfants pourront vendre leurs parts en nue-propriété s'ils souhaitent obtenir de l'argent mais sans que cela ne puisse bénéficier à Madame Martin.

Si vous envisagez sérieusement une vente en viager dans le but de protéger votre conjoint, en particulier dans un contexte familial difficile, nous vous conseillons de ne pas trop tarder avant de réaliser ce projet. Les aléas de la vie pouvant vous priver définitivement de cette méthode de vente et ainsi, de la protection financière qu'elle pourrait apporter à l'époux survivant.

Vous êtes seul propriétaire mais marié

L'article 215 du Code civil protège le domicile familial. Cela signifie que même si vous êtes seul propriétaire de votre résidence principale, votre époux doit donner son accord avant tout projet de vente.

Cette disposition ne s'applique pas aux résidences secondaires ou autres investissements immobiliers dont vous pourriez être propriétaire.

Vos héritiers peuvent-ils faire annuler votre viager ?

Vendre en viager n'est pas toujours facilement accepté par vos héritiers. En particulier, dans un contexte familial tendu. Ces derniers pourraient chercher à faire annuler votre vente en s'appuyant sur trois fondements juridiques.

Vous ne vendez pas assez cher

L'article 1674 du Code Civil dispose que :

"Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value."

En résumé, si l'estimation qui a servi de base à l'évaluation du viager est inférieure à un peu moins de la moitié de la valeur de marché, la vente peut être remise en cause.

À moins de totalement brader votre appartement ou votre maison, une telle hypothèse est très peu probable !

Pour vous protéger contre ce problème, rien de mieux qu'une évaluation réalisée par un professionnel du viager.

Vous mourrez "trop tôt"

Une vente en viager peut-être annulée si jamais l'un des vendeurs meurt dans un délai trop court. Trois conditions cumulatives doivent être respectées selon l'article 1975 du Code civil :

1. Le vendeur doit mourir dans un délai inférieur à 21 jours à partir de la date de signature du compromis de vente.
2. Il doit être atteint d'une maladie avant la signature du compromis.
3. La cause de la mort doit être la maladie en question.

Prenons un exemple :

Monsieur Dupont apprend qu'il est atteint d'un très grave cancer quelques semaines avant la signature d'un contrat de vente en viager. Selon les médecins, ses chances de survie ne sont que de quelques mois. Monsieur Dupont décide tout de même de signer le compromis de vente. Trois jours après la signature, il est tué dans un accident de voiture. Le viager ne sera pas annulé car la cause du décès n'est pas la maladie.

Réunir ces trois conditions malheureuses est heureusement rarissime !

Vous ne disposez plus de la capacité juridique

Pour pouvoir contracter, le droit français impose que vous disposiez de toutes vos facultés mentales. Ainsi, pour pouvoir vendre en viager sans avoir à obtenir l'accord d'un juge, vous ne devez pas être sous tutelle ou curatelle. Il en va de même pour votre conjoint si vous êtes deux à vendre.

La meilleure solution pour vous prémunir contre ce risque : un certificat médical de votre médecin pour attester que vous êtes en pleine possession de vos moyens.